Kentsel Dönüşüm Nedir?
KENTSEL DÖNÜŞÜM ! Ülkemizin deprem gerçeği ile karşı karşıya olması yapıların güçlendirilmesi gereğini gündeme getirdiği için Kentsel Dönüşüm projeleri  gündemimize oturmuş bulunmaktadır. Tabi gündem Kentsel Dönüşüm olunca akıllarda “bu iş nasıl oluyor, ben faydalanabilir miyim? , kentsel dönüşüm nedir? evimi elimden alacaklar mı? ” gibi sonu bitmeyen sorular oluşmaya ve işin içinden çıkılmaz bir hal almaya başladı. Aslında durum hiç de korkulduğu gibi değil. Tek problem Kanun koyucuların, devlet organlarının hepimizi ilgilendiren bu konuyu herkesin anlayacağı şekilde bilgilendirme sistemini oluşturamamasıdır. KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR? Kentsel Dönüşüm 16.05.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanundur. Yürürlüğe giren bu kanuna göre Türkiye’ nin neresinde olursanız olun (mezra, köy, kasaba, ilçe, şehir) eski, ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkıldı - yıkılacak durumdaki evinizi bu kanun ile Devletin sağlamış olduğu yapım kredisi, kira yardımı, belediye harç - vergi avantajlarını da kullanarak yeniden yapabilirsiniz. KENTSEL DÖNÜŞÜM’ DEN NASIL YARARLANILIR? Kentsel dönüşümden yararlanabilmeniz için binadan (1) kişinin tapu, nüfus cüzdanı, DİLEKÇE, tapudan alınmış Bağımsız Bölüm listesi ile Bakanlıkça Lisanslandırılmış firmalara başvuruda bulunması yeterli. Yetkilendirilmiş firmalar binanızda gerekli teknik incelemeleri yapacak ve Binanız için Deprem Risk Raporu hazırlayacaktır. Raporun Bakanlıkça onayı ile Bakanlık binanın Tapu kaydına Risklidir Şerhi koyar. Şerh yazısının bir örneği tüm kat maliklerine gitmektedir ve dileyen malik 15 gün içinde Bakanlığa; Deprem Risk Raporu için itirazda bulunabilir. Üniversite hocalarından oluşmuş İtiraz Komisyonu; hazırlanmış Raporu inceler ve son kararını verir. Eğer komisyon kararı da binanın Riskli olduğu yönünde olur ise Artık Mahkemeden Yürütmeyi durdurma kararı dahi alamazsınız. Yukarıda anlattığım 1nci aşama ile Binanız Resmi olarak Kentsel Dönüşüme kapsamında RİSKLİ bir BİNADIR. BİNANIZ KENTSEL DÖNÜŞÜME GİRDİ ŞİMDİ NE YAPMALISINIZ?  Binanız hazırlatmış olduğunuz Deprem Risk Raporunun Bakanlıkça onayı ile RİSKLİ ilan edildikten sonra Kanuna göre binanız YIKILACAKTIR. Binadaki herkes tapudaki hissesi oranında ARSA HİSSEDARI olurlar. Bu aşamadan sonra binanızı nasıl ve kime yaptıracağınıza, hangi paylaşımla yapacağınıza (bina için tüm kararlara) binada; arsa hisse oranına göre en az 2/3 çoğunluğun onayı ile Bina Ortak Karar Protokolünde belirlenir. Bina Ortak Karar Protokolü binada %100 çoğunluk sağlansa dahi mutlaka bir HUKUKÇU tarafından hazırlanıp bir nüshası Bakanlık’ a iletilmesi gerekmektedir. Aksi halde Bakanlık Riskli Binanızın Yıkımı için sorumluluk almadığınız veya binada 2/3 çoğunluğu oluşturamadığınız sonucuna vararak 60 gün içinde resmi yazı ile binanızı tahliye ederek riskli Binanızı yıkabilir. BU ÇOK ÖNEMLİ KENTSEL DÖNÜŞÜME GİRMİŞ BİNANIZI NASIL YAPACAKSINIZ?  Yeni Binanızı Kentsel Dönüşüm ile 3 şekilde inşaa edebilirsiniz.
  1.  Yeni yapılacak binanın imarında mevcut duruma göre fazla kat var ise ve fazla çıkan daireler Kat Karşılığı için yeterli oluyor ise binanız istediğiniz bir Müteahhit ile KAT KARŞILIĞI olarak yaptırabilirsiniz.
  2.  Yeni yapılacak binanın imarında mevcut duruma göre fazla kat var fakat Kat Karşılığı için yeterli olmuyor ise binanızı inşaatı için eksik kalan bedeli uygun faiz oran, vadeli Kentsel Dönüşüm Kredisi kullanarak istediğiniz Müteahhit’ e TAAHHÜT olarak yaptırabilirsiniz.
  3.  Yeni binanız mevcut binanız ile aynı kata inşaa edilecek ise uygun faiz oran ve vadeli Kentsel Dönüşüm Kredisi kullanarak istediğiniz Müteahhit’ e TAAHHÜT olarak yeni binanızı yaptırabilirsiniz.
Bu 3 Yöntemden birini kendi binanız için seçerek en az 2/3 çoğunluk ile Bina Ortak Karar Protokolünde karar bağlamanız ve bu Protokolü İl Kentsel Dönüşüm Müd. bir dilekçe ile bildirmeniz yeterli. KENTSEL DÖNÜŞÜMDE ANLAŞMAYA YANAŞMAYAN  HİSSEDARIN DURUMU NE OLACAK?  Kentsel Dönüşüme girmiş ve kanuna göre yeni binanın paylaşımı, yapım şekli ( kat karşılığı, taahhüt, karma sistem) ve müteahhit seçimi konularında en az 2/3 çoğunlukla anlaşma sağlanmış binalarda; hakları adil bir şekilde verilmesine rağmen anlaşmaya yanaşmayan hak sahipleri Noter Tebligat ile Apartman Yönetim Kuruluna Toplantısına çağrılır. Apartman Yönetim Kurulu Toplantısında anlaşma sağlanamayan mülk sahiplerinin hisseleri kanuna göre açık artırma usulü ile diğer kat maliklerine satılır eğer satın alan olmaz ise Bakanlıkça bu hisseler kamulaştırılır. Satış için öncelikle Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketince Binanın Gayrimenkul Değeri tespit ettirilir. Bu değer üzerinden anlaşmaya varılamayan hissedarın hisse satışı için İl Kentsel Dönüşüm Müd. müracaat edilir. İl Kentsel Dönüşüm Müd.’ de sadece bina hissedarlarının katılabildiği Kapalı oturumda anlaşmayı kabul etmeyen hissedarın hissesi öncelikle açık artırma ile anlaşma sağlamış hissedarlara satılır. Eğer bu açık artırmada satış gerçekleşmez ise Bakanlık kamulaştırma yolu ile bu hisseleri alır ve Bina Ortak Karar Protokolü koşullarına aynen uyar. KENTSEL DÖNÜŞÜM KREDİSİ ve KENTSEL DÖNÜŞÜM KİRA YARDIMI NASIL ALACAKSINIZ?  
  1.  Binada Mülk Sahibi Olanlar için Kentsel dönüşüm Kredisi ve Kira Yardımı;
o   Riskli binanızı yaptırırken eğer fazla katınız yok ise Kentsel Dönüşüm Kredisi kullanarak istediğiniz bir inşaat şirketine yeni binanızı taahhüt yolu ile yaptırabilirsiniz. o   Bağımsız Bölüm Başı Kredi : 100.000 TL o   Vadesi  24 ay ila 120 ay o   Faiz oranları  aylık 0.35 -0.45 o   Eğer imardan dolayı binanıza fazla kat geliyor ve kat karşılığı bir müteahhit ile inşaatınızı yaptırıyor ve kentsel dönüşüm kredisine ihtiyacınız yok ise Kira yarımından yararlanabilirsiniz. o   Kira Yardımı 18 ay boyunca aylık 650 TL olup; geri ödemesizdir. o   Aynı anda hem kentsel dönüşüm kredisi hem de kira yardımı kullanamazsınız bunlardan 1 tanesini seçmeniz gerekmektedir. o   Eğer riskli Binada mülk sahibi olarak kredi ve kira yardımı kullanmıyorsanız başka bir yerden kendilerine daire alırken riskli binadan dolayı hak sahibi oldukları kentsel dönüşüm kredisini bu daireyi alırken kullanabilirler böylece ciddi bir finansman da sağlamış olurlar.
  1.  Kiracılar için Kentsel Dönüşüm Kredisi ile Taşınma Yardımı;
o   Riskli Binada en az 1 yıl kiracı olduklarını belgeleyen kiracılar evlerini boşalttıktan sonra başka bir binadan daire almak istediklerinde Mülk sahipleri gibi 100.000 TL  24 ay ila 120 ay vadeli aylık 0.35 -0.45 faiz oranlı Kentsel dönüşüm Kredisi kullanabilirler. Yada Binayı boşaltırken 1.300 TL geri ödemesiz Taşınma Yardımı alabilirler. Kentsel Dönüşüm Kredisi bakanlık ile anlaşmalı Bankalardan, Kira & Taşınma yardımı ise İl Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müd. başvuru ile alınmaktadır. BİNANIZIN İNŞAATI İÇİN NASIL MÜTEAHHİT SEÇECEKSİNİZ, KULLANDIĞINIZ KENTSEL DÖNÜŞÜM KREDİSİNİ MÜTEAHHİDE NASIL VERECEKSİNİZ, BİNANIZIN İNŞAAT SÜRECİ NEDİR?
  1. İşi yaptırmayı düşündüğümüz Müteahhidin Çevre ve Şehircilik Bakanlığından Müteahhitlik Lisansı mutlaka olmalı. Eğer yok ise zaten inşaat yapmaya da yetkisi yoktur. Müteahhidin Lisansı Çevre ve Şehircilik Bakanlığından soruşturulabilir.
  2. Müteahhidin daha önce benzer işler yapmış ve iş bitirmesi, referansı var mı?
  3. Müteahhit sizin istediğiniz nitelikte binanızı yapacak ekip, ekipmanı var mı?
  4. Müteahhit in öz sermayesi binayı bitirmeye yeterli mi? İnşaat teslimine kadar size maddi teminat verebiliyor mu?
Binanın yapımı için anlaşmalı bankalardan kullandığınız Kentsel dönüşüm Kredisi ne size nede inşaatınızı yapacak müteahhide verilmemektedir.
  1.  Krediyi kullandığınız Banka inşaatınızı yapacak müteahhidi yukarıda müteahhit seçiminde bahsettiğim çerçevede inceler.
  2.  Bu inceleme neticesinde Banka müteahhidi onaylar yada değiştirmenizi isteyebilir.
  3.  Bankadan onay alan müteahhit  eski binanızı yıkar ve yeni binanın inşaatına başlar.
  4.  Yeni binanın toplam işteki yapım oranına göre Müteahhit ödeme için Bankaya başvurur. Banka ekspertizi binayı denetler ve işin oranına göre müteahhide hakediş olarak sizin adınıza ödeme yapar.
  5.  Kullanmış olduğunuz kentsel dönüşüm kredisi böylece denetimli bir şekilde, inşaat kontrolü de yapılarak müteahhide hak ediş olarak banka tarafından verilir.
  6.  Çeşitli nedenler ile işin devamında başka bir müteahhit işin başına geçtiğinde binanızı bitirecek para bankada durmaktadır.
Yeni binanız için belediye projelerinin çizilmesi, projelerin belediyeden onayı, yeni bina inşaat yapım ruhsatının alınması, inşaatın yapımı, bitmiş yeni binanıza ait iskanlı daire tapularının alınma süresi (6 katlı bir bina için) ortalama 12 ay ila 18 aydır. Kentsel dönüşüm kapsamında devletin sağlamış olduğu belediye – noter harç muafiyetleri ile vergi teşvikleri… KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA DEVLETÇE SAĞLANAN HARÇ MUAFİYETLERİ İLE VERGİ TEŞVİKLERİNDEN NASIL YARARLANILIR?  KENTSEL DÖNÜŞÜM AVANTAJLARI NELERDİR? Deprem Risk raporu alarak binanız kentsel dönüşüm kapsamına girdiğinde aşağıdaki harçlardan muaf olursunuz.
  1.  Binanızın inşaatı için Noterde yapacağınız inşaat yapım sözleşmesi Noter harcından muaf olursunuz.
  2.  Belediyede proje onay,  inşaat yapım ruhsatı için alınan tüm harçlardan muaf olursunuz.
  3.  Tapudaki tüm alım – satım ve veraset intikal harçlarından muaf olursunuz.
  4.  Gayrimenkul satışında %8 ila %18 olan KDV oranı kentsel dönüşüm kapsamına girmiş binalarda %1 dir.
Bu muafiyetler ile bağımsız bölüm başı 20.000 TL devlet teşviği sağlanmıştır. Buda toplam inşaat maliyetinde %15 -%20 teşvik anlamına gelmektedir. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN SİZE SAĞLADIĞI AVANTAJLAR!
  1.  Tüm gecekondu, kaçak binalar ile kat irtifaklı yada iskanlı binalar kentsel dönüşümden yararlanabilir.
  2.  Binadan 1 kişinin talebi ile deprem risk raporu alınarak Kentsel Dönüşüm kapsamına girilir.
  3.  Kentsel dönüşüm kapsamına girmiş binada 2/3 çoğunluk bina için tüm kararları alabilir.
  4.  Eviniz deprem dayanıklı hale gelecek
  5.  Yenilenen Evinizin değeri en az 1,5 kat artacak
  6.  Muhtemel bir depremde evinizde güvenle oturabileceksiniz. Deprem sizin için kabus olmaktan çıkacak.
  7.  Geleceğiniz çocuklarınıza daha güvenli, daha değerli yaşanabilir bir ev ve çevre bırakacaksınız.
  8.  Yeni binanızda; ısı, su, ses yalıtımı yapılacağından ısınma ve diğer sabit giderlerinizde ciddi oranda düşüş olacak.
  1.  Mülkünüzün ömrünü en az 60 yıl daha uzatmış olacaksınız.
  2.  Ev sahipleri çok uygun koşullarda kentsel dönüşüm kredisi kullanarak 2nci ev sahibi olabilecekler.
  3.  Kiracılar da uygun kentsel dönüşüm kredisi ile ev sahibi olabilecekler.
  4.  Kentsel dönüşüm ile kendi evinizi, aynı yerinde, kendi talebiniz, kendi seçtiğiniz müteahhit ile kendiniz yenileyeceksiniz.